Mange foretrækker at købe lejligheder på byggestadiet af en lejlighedsbygning. Dette giver dig mulighed for at købe genstande til en reduceret pris. Denne proces kaldes egenkapitaldeltagelse i byggeriet. For at interessehaveren kan være pålideligt beskyttet mod tab af midler, bør man kompetent henvende sig til bygherrens valg samt studere en omhyggeligt udarbejdet kontrakt. Det er dette dokument, der beskytter rettighederne for købere af ufærdige genstande.
Essens af aktiedeltagelse
Processen forudsætter, at der bygges flere lejligheder på bekostning af fremtidige lejlighedskøbere. De investerer i byggeriet af et hus, og efter dets idriftsættelse kan de registrere ejerskabet af lejligheden.
Processen er reguleret af en særlig lov i den føderale lov nr. 214 "Om delt byggeri", og der foretages regelmæssigt forskellige ændringer for at garantere beskyttelsen af aktieejeres rettigheder. Hovedtrækkene ved aktiedeltagelse i byggeriet omfatter:
- hver parts rettigheder og forpligtelser vises først efterunderskrive kontrakten;
- DDU specificerer alle nuancer af samarbejde, og den har tegn på forskellige aftaler, som omfatter en investerings- og kontraktaftale, samt levering af tjenester og salg og køb;
- en lejlighed er købt under en sådan aftale, som ligger i et ufærdigt hus;
- under sådanne forhold tiltrækkes adskillige aktieejere, hvilket gør det muligt for udvikleren at bygge et objekt med minimal egen investering af penge;
- ikke kun en enkeltperson, men også en virksomhed kan blive aktionær;
- deltagere kan ikke påvirke ændringen af projektet, kommissoriet og andre betingelser for opførelsen af huset.
Ofte bliver borgere, der køber lejligheder i huse under opførelse, udsat for svindel eller konkurs hos udviklere. I dette tilfælde er aktionærens rettigheder beskyttet af bestemmelserne i DDU. I vanskelige situationer kan overdragelsen af kapitalandele i byggeriet til andre virksomheder eller personer involveret i indsamlingen af midler udføres.
lovgivningsmæssig regulering
Når du køber et hjem i et ufærdigt anlæg, skal du være opmærksom på bestemmelserne i grundloven i den føderale lov nr. 214. Den blev vedtaget tilbage i 2004, og det er ham, der regulerer alle forhold, der opstår mellem udviklere og aktieejere. Der er sket mange ændringer og ændringer af denne retsakt. Den er opdelt i adskillige dele og afsnit, som hver har sit eget formål. Vigtigste ændringer og bestemmelser omfatter:
- regler er angivetudarbejdelse og opsigelse af en aftale om egenkapitalandel i byggeriet;
- muligheden for at overføre rettigheder til tredjemand er foreskrevet;
- der er strafferetligt ansvar for udviklere, hvis de ikke opfylder deres forpligtelser i henhold til aftalen;
- udviklere skal med alle midler åbne særlige konti beregnet til overførsel af midler fra aktieejere, og pengene kan udelukkende bruges til opførelsen af anlægget;
- udviklere skal have deres egen officielle hjemmeside, som afslører alle oplysninger om deres arbejde, som omfatter projekter, tilladelser og andre dokumenter.
Nu åbner alle udviklere en spærret konto designet til at overføre penge til aktieindehavere. Den føderale lov om deltagelse i delt byggeri angiver, at en sådan konto kun lukkes efter fuld brug af midler. Sådanne forhold kan ikke blive en hindring for overdragelsen af rettigheden.
Derudover sørger lovgivningen for behovet for at oprette en kompensationsfond. Det er repræsenteret af forsikring for aktieejere, for hvis bygherren af en eller anden grund ikke opfylder sine forpligtelser, dækkes tab for aktieejere på bekostning af midler fra denne fond.
Fordele og ulemper
At bruge DDU til at købe et hjem har mange fordele for enhver boligkøber, men det er vigtigt at overveje visse ulemper ved en sådan beslutning. Deltagelse i fælles opførelse af ejendomsobjekter anses for risikabel, somder er altid en mulighed for, at bygherren ikke opfylder sine forpligtelser af forskellige årsager.
| Fordele | Ulemper |
| Der er sat en lav pris på objekter, som er meget mindre end prisen på færdige lejligheder på det primære eller sekundære marked | Bliver nødt til at vente længe nok på, at boligen står færdig, så denne mulighed bliver brugt af folk, der allerede har et sted at bo |
| Mange udviklere tilbyder afdrag for hele perioden med at bygge et hus, hvilket giver dig mulighed for at købe en lejlighed uden den oprindelige nødvendige mængde midler, når du udarbejder en DDU | Ofte skal aktieejere forholde sig til en forsinkelse i leveringen af en genstand, så det bliver nødvendigt at opkræve en bøde gennem domstolene |
| Modtagelse af bolig er garanteret ved lov, så aktieejere vil stadig kunne regne med en lejlighed eller kompensation for tab | Hvis lejligheden af forskellige årsager overstiger den tidligere aft alte størrelse kvadratisk, skal du betale et vist beløb |
| Loven stiller strenge og talrige krav til udviklere, så du kan være sikker på virksomhedens pålidelighed |
Det er ikke ualmindeligt at støde på svindel, f.eks. sælger bygherren en lejlighed til flere aktionærer, eller der bruges andre ordninger til at omgå loven, hvilket fører til behovet for retssager |
| Hvis virksomheden ikke afleverer huset inden den aft alte dato, kan ejere af kapitalen regne med en god straf, beregnet for hver dag med forsinkelse | Ofte erklærer en virksomhed sig selv konkurs, hvilket fører til overdragelse af huset til en anden bygherre, og alt dette påvirker byggetiden for objektet negativt |
På grund af ovenstående plusser og minusser skal hver person selvstændigt beslutte, om egenkapitaldeltagelse i byggeriet er passende og gavnlig for ham.
Hvordan køber man et hus på DDU?
Processen anses ikke for at være for kompliceret, men for at sikre, at den er rentabel og effektiv, skal potentielle købere følge visse sekventielle trin.
Før du kontakter udvikleren, er det vigtigt at finde ud af anmeldelser om ham, studere den officielle dokumentation og også kontrollere, hvor hurtigt opførelsen af et bestemt hus udføres.
Få virksomhedsoplysninger
Først og fremmest skal du sikre dig, at lejligheder bliver solgt i henhold til DDU af en virkelig pålidelig, verificeret og officielt registreret organisation. Den føderale lov om deltagelse i delt byggeri angiver behovet for at indhente oplysninger om bygherren:
- det skal være repræsenteret af en officielt registreret virksomhed;
- det er ønskeligt, at virksomheden allerede har bygget og idriftsat faciliteter;
- der bør ikke være nogen åben retssag mod organisationen;
- alle tidligere huse skal indgåsdrift inden for en forudbestemt tidsramme;
- alle dokumenter, der indsendes på organisationens hjemmeside, studeres omhyggeligt, og de omfatter projekter, arbejdstilladelser, erklæringer og andre papirer;
- virksomheden skal have rettigheder til det sted, hvor byggeprocessen af anlægget finder sted.
Hvis disse dokumenter og tilladelser mangler, anbefales det ikke at udarbejde en DDU med udvikleren.
Hvilke oplysninger indeholder erklæringen?
Særlig meget opmærksomhed er rettet mod undersøgelsen af deklarationen for byggeri. Den bør placeres i åbne kilder 14 dage før indgåelsen af den første aftale med aktieejere. Dette dokument bør indeholde vigtig information for hver enkelt byggedeltager. Dette inkluderer:
- navn og juridisk adresse på udviklervirksomheden;
- arbejdstilladelser er anført;
- angiv de tidligere opnåede licenser;
- passer til licensens gyldighedsperiode;
- lister alle grundlæggerne af virksomheden;
- på grund af de tidligere opførte genstande i de tre år, virksomheden har været i drift;
- angiv de økonomiske resultater af arbejdet;
- givet kreditor og tilgodehavender;
- angiver andre transaktioner, på grundlag af hvilke der blev indsamlet midler til byggeriet.
En kontrakt om egenkapitaldeltagelse i byggeriet med kapitalejere indgås først, efter at bygherren har købt eller lejet grunden, hvor opførelsen af huset er planlagt.
Hvad skalinkludere projektdokumentation?
Det betragtes som et vigtigt dokument for enhver byggedeltager. Dokumentation skal udfærdiges og offentliggøres 14 dage før det tidspunkt, hvor den første aftale med aktionæren indgås. Nøgleoplysninger fra projektet omfatter:
- oplysninger om udvikleren;
- information om alle stiftere;
- data om virksomhedens økonomiske tilstand;
- byggetilladelser og licenser;
- perioden, hvor det er planlagt at bygge objektet;
- placering af huset under opførelse;
- virksomhedsejendom;
- byggeomkostninger og entreprenører involveret.
Det er tilladt at ændre oplysningerne i projektdokumentationen, hvis virksomhedens økonomiske tilstand ændrer sig i løbet af et kvartal. Desuden skal alle disse justeringer offentliggøres i åbne kilder.
Nuancer ved udarbejdelse af en aftale
Så snart alle oplysninger om udvikleren er verificeret, er det muligt at udarbejde en DDD med ham, hvis han er pålidelig og verificeret. Aktiedeltagelse i byggeriet indebærer nødvendigvis udførelsen af dette særlige dokument, da andre papirer ikke vil beskytte aktieejere på grundlag af bestemmelserne i føderal lov nr. 214.
Selvfølgelig indeholder dette dokument information:
- aftalens genstand, som repræsenterer lejligheden og dens plads, antal etager, antal værelser, størrelse og tilstedeværelse af en balkon eller loggia, nøjagtig adresse, tilgængelighed af diverse kommunikationer, samt et sæt afandre tekniske parametre;
- ejendomspris;
- betalingsordre;
- deadline for ibrugtagning af huset;
- varigheden af garantiperioden, som ikke bør være mindre end fem år;
- måden, hvorpå den færdige lejlighed vil blive overdraget til aktionærer;
- betingelser for behovet for at færdiggøre boliger.
Med den korrekte udarbejdelse af et dokument om egenkapitaldeltagelse i byggeriet, vil ejere af kapitalandele være pålideligt beskyttet mod svig fra bygherren eller mod dennes konkurs. Nogle udviklere tilbyder muligheden for at betale for en lejlighed i rater.
Registrering af kontrakten
Efter indgåelsen af aftalen er det nødvendigt at registrere den officielt. Kun under sådanne forhold udføres delt byggeri lovligt. Betingelserne for deltagelse tyder på, at det er nødvendigt at udarbejde en DDU, en plan for anlægget, en projekterklæring og personlige dokumenter fra køber, hvorefter denne dokumentation overføres til Rosreestr.
Registreringsprocessen tager omkring 10 dage. For dette skal borgerne betale 350 rubler.
Hvilke rettigheder har aktieejere?
Baseret på DDA har boligkøbere mange forskellige rettigheder. Disse omfatter:
- hvis tidsfristerne for ibrugtagning af anlægget er forsinkede, kan borgerne blive pålagt at betale en bøde i henhold til en aktieandelsaftale i byggeriet;
- efter registreringen af aftalen pantsætter kapitalejerne selve territoriet og det objekt, der bygges på det;
- tilladtudarbejde en kontrakt om overdragelse af fordringsretten efter aftale;
- færdig lejlighed accepteres kun ved udarbejdelse af en særlig overførselslov;
- hvis der konstateres væsentlige overtrædelser ved boligsynet, så må loven ikke underskrives, hvorefter interessehaveren kan kræve udbedring af mangler.
Hvis der identificeres forskellige problemer efter starten af brugen af huset, kan køberen på grundlag af garantiperioden kræve, at bygherren fjerner dem.
Hvordan afsluttes det?
Vilkår for opsigelse af denne kontrakt er skrevet direkte i dens afsnit. Det kan der være forskellige årsager til. Oftest kræves opsigelse af en aftale om deltagelse i fælles byggeri, hvis bygherren ikke opfylder sine forpligtelser, fx huset ikke er sat i drift rettidigt, der er væsentlige overtrædelser, eller boligens kvadratmeter ikke svarer til den tidligere fastsatte størrelse.
Opsigelsesprocessen vil helt sikkert blive officielt registreret.
Konklusion
Dermed anses borgernes deltagelse i delt byggeri som en populær måde at erhverve sig billige og højkvalitetsejendomme. Samtidig er det vigtigt at vælge den udvikler, som DDU'en videreudvikles med, korrekt. Dette dokument skal have den foreskrevne formular og indeholde alle nødvendige oplysninger om deltagerne.
Baseret på DDU er boligkøberen udstyret med mange rettigheder, som han kan forsvare i et krav eller i retten.
