Udvikleren er forpligtet til at udstede en ansvarsforsikringskontrakt inden indgåelsen af den første transaktion med køberen. Ellers vil han ikke være i stand til at registrere det hos Rosreestr. Disse og andre tilføjelser blev foretaget i 2014 af føderal lov nr. 294 Om ændringer til visse lovgivningsmæssige retsakter.
Essence
Byggefirmaet er siden 2014 forpligtet til at bekræfte opfyldelsen af forpligtelser ved at udstede en kautions- eller ansvarsforsikring for bygherren i delt byggeri. Dette vil give køberen mulighed for at returnere deres penge i tilfælde af uforudsete situationer.
Det vedtagne lovforslag fastslår udviklerens ansvar for:
- undgåelse af forpligtelser;
- levering af ufærdigt objekt;
- konkurs før overdragelse.
Eksperter frygter, at innovationer vil føre til højere priser forejendommen. Regeringen forsikrede, at disse faktorer ikke hænger sammen. Forsikringsomkostninger, selv for en stor virksomhed, beløber sig til 1% af mængden af transaktioner. Udviklere bliver nødt til at allokere midler til disse omkostninger fra deres budget.
Objekt
Bygherreansvarsforsikring for delt byggeri indebærer beskyttelse af kunders ejendomsinteresser. Denne aftale er primært fordelagtig for købere. Selskabet kan forsikre hele huset eller lejlighederne separat.
Kunder
Aftalen er indgået til fordel for aktionærer. Under visse omstændigheder vil de modtage en betaling. Udvikleren forpligter sig til at udlevere et pålideligt objekt af høj kvalitet. Forsikringsselskabet er forpligtet til at underrette kunden om ændringer i handlen og betale vederlag. Hvis ejerne skifter under byggeprocessen, skal dette angives i kontrakten, da der udarbejdes et særskilt dokument med næste deltager.
Insurers
Ikke alle IC'er har en tendens til at udarbejde sådanne aftaler. Det menes, at denne type transaktioner medfører tab. Desuden skal virksomheden opfylde visse krav:
- fungeret på markedet i mere end 5 år;
- opfyld kravene til finansiel stabilitet;
- have en positiv udviklingsudsigt for fremtidige perioder;
- at have mindst 400 millioner rubler i omløb, samt autoriseret kapital på 120 millioner rubler.
Billetter
Byggerforsikring for fælles byggeomkostningerdyrt. Gennemsnitsraterne i 2015 var 0,5-0,8 %. For langtidskontrakter kan taksterne reduceres med 10-30 %. Forsikringsselskabet (IC) fastsætter selv taksten og beregner også koefficienterne for den årlige procentdel, da der altid er mulighed for, at bygherren helt undgår at opfylde forpligtelser.
Hvad bestemmer kursen:
- udviklerens deltagelse i bedriften.
- Positiv erfaring med tidligere transaktioner: deadline, antal objekter, arbejde i forskellige regioner, ingen klager.
- Finansiel bæredygtighed.
- Juridisk support: tilgængelighed af alle dokumenter og tilladelser.
- Byggefase.
- Deadline.
- Antal aktionærer.
Kontraktudførelse
For at registrere en DDU skal udvikleren indsende en aftale til Rosreestr. For at gøre dette skal du indsamle følgende dokumenter:
- projekterklæring;
- tilladelse til at udføre byggearbejde;
- statsregistreringscertifikat;
- delt byggeaftale;
- kopi af lovpligtige dokumenter;
- feasibility study;
- kopi af regnskaber;
- data om kreditorer;
- certifikat for ingen kriminalitet på banklån.
Hvad er beskyttet
Bygherreansvarsforsikring for fælles byggeri indebærer udbetaling af erstatning, hvis bygherren ikke har opfyldt forpligtelserne, hvilket stadfæstes ved en retsafgørelse ellervirksomhedens konkurs. Beløbet betales ikke ved indefrysning i byggeperioden eller forlængelse af ibrugtagningsperioden. Beløbet afhænger af kontraktprisen. Den må ikke være mindre end:
- objektpris;
- gennemsnitlig markedspris for 1 sq. m. boliger i regionen.
Loven begrænser også det maksimale beløb for præmier.
Følgende tilfælde anerkendes som forsikring:
- bygningsafbrydelse;
- udviklerkonkurs;
- får ikke bolig;
- nægter at returnere materielle ressourcer osv.
Lovændringer
I 2014 blev føderal lov nr. 294 ændret, ifølge hvilken ansvarsforsikringen for udvikleren af egenkapitaldeltagelse i byggeriet nu er obligatorisk. Kontrakter udarbejdes af udviklerne selv. De vælger også, hvem de vil underskrive kontrakter med: med en virksomhed, en bank, en specialiseret virksomhed.
Alle medlemmer af det obligatoriske forsikringsselskab hæfter solidarisk. Hvis der laves en handel med en bank, så bruges der meget tid på at samle papirer. Der skal betales et depositum på 30 % af genstandens værdi, som tjener som garanti for pengeinstituttet. Derudover stiller centralbanken sine egne krav til sådanne banker:
- minimumsperiode - 5 år;
- registreret kapital 200 millioner;
- værdien af ejendommen er 1 milliard rubler.
Det er mere rentabelt for udviklere at få et lån end at udstede en garanti. Også finansielle institutionerbetragter forsikring af en kapitalandelsaftale i byggeriet for at være rentable produkter.
Det er bedre at underskrive en kontrakt med en virksomhed. I lyset af stærk konkurrence forsøger forsikringsselskaberne at tiltrække kunder med lave takster og priser. Satsen på sådanne transaktioner forbliver fast i hele kontraktperioden. Bygherreansvarsforsikring for delebyggeri betales efter arbejdets afslutning. En anden fordel er hurtigheden af papirarbejdet. Den forsikrede er bygherren selv, den begunstigede er aktionæren. Forsyningsmetoden vælges for hver bolig separat.
Bygherreansvarsforsikring for delt byggeri
Virksomheder er forpligtet til at stille sikkerhed. Oftest er dette det land, hvor objektet vil blive placeret. Derudover beskriver dokumentet, hvordan man sikrer forpligtelser. Papirerne underskrives inden den statslige registrering af den første aktieaftale og er gældende indtil genstanden afleveres. Opsigelse af transaktionen fritager ikke virksomheden fra forpligtelsen til at betale erstatning for sager, der er opstået i dens gyldighedsperiode.
Du kan forsikre hele huset eller hver lejlighed separat. Den første mulighed er ikke rentabel. Bygherren skal straks deponere et stort beløb, for at være sikker på, at alle lejligheder bliver solgt. Det andet problem er, at det under sådanne kontrakter er vanskeligt at afgøre, hvem der er modtageren.
Dokumentet træder i kraft fra det øjeblik, den første rate krediteres. Bygherrens forsikring for delebyggeri i henhold til kontrakten giver ikke mulighed for franchise. Resten af aftalens vilkår er standard:
- forsikringsselskabet forpligter sig til at informere aktionærerne om størrelsen af den udbet alte kompensation;
- virksomheden kan indgive et regressionskrav mod udvikleren;
- forsikringsselskabet er forpligtet til at underrette alle ejere om tidlig opsigelse af kontrakten;
- aftalens varighed afhænger af byggeriets varighed.
Refusionsbeløb afhænger af pris og takster. Det skal overstige værdien af boligens samlede areal. Virksomheden bestemmer selv, hvordan betalingen skal ske: i et engangsbeløb eller i rater.
Problemer med udvikleransvarsforsikring i delt byggeri
Denne aftale er meget specifik. Faktisk taler vi om at beskytte udviklerens økonomiske risici. Virksomheder har et valg - at udstede en police eller en garanti. Den anden mulighed er mere at foretrække, da kreditinstitutter allerede har en etableret mekanisme, scoringssystemer, specialister, der vurderer risici, samt strukturer, der organiserer færdiggørelsen af WIP. SC kan ikke prale af sådanne fordele. Men de tilbyder lave priser. Folk er vant til, at bankydelser er dyre. Dette er sandt, fordi risikoen i handlen er høj. Selvom taksterne for virksomheder også steg efter lovændringerne.
ForsikringBygherrens ansvar i delt byggeri sørger for den kumulative effekt af tab. I en krisesituation (et fald i efterspørgslen efter boliger, en stigning i renten på realkreditlån) vil alle udviklere lide tab på én gang, og ikke kun én markedsdeltager.
Et andet problem er manglende evne til at genforsikre risici selv på det udenlandske marked. I international praksis anvendes obligationer (garantier) i sådanne operationer. Men deres funktion er ikke nedfældet i russisk lovgivning. Den største forskel ved et sådant produkt er, at forsikringsselskabet kan tage et anlæg under opførelse som pant.
Centralbanken hævede kravene til forsikringsselskaber, der kan levere tjenester til udviklere - øgede minimumsbeløbet af kapital. Dette indsnævrer i høj grad kredsen af mulige forsikringsselskaber - op til 19 organisationer. Virksomheder, der tidligere stod for 80 % af kontrakterne med udviklere, har forladt den nye liste. Hvad der skal ske med dem nu er uvist. Mest sandsynligt vil det være nødvendigt at indgå nye kontrakter med virksomheder fra den "hvide" liste. Hvis tilladelsen tilbagekaldes, hæfter IC for tidligere gennemførte transaktioner inden for 6 måneder. Det afslutter derefter enten dokumenterne eller overfører porteføljen og passiverne til en anden markedsdeltager. I modsætning til OSAGO eller ansvarsforsikring for ejere af farlige produktionsanlæg, omfatter denne service ikke andre former for beskyttelse, såsom erstatningsfonde, der skulle håndtere betalinger til borgere efter forsikringsselskabets konkurs. Aktiemarkedetboligbyggeri er fantastisk. Men der er endnu ingen veletableret måde at regulere udviklernes aktiviteter på.
