Aktiedeltagelse er blevet udbredt i Rusland. Virksomheder tiltrækker investorer, de bygger et hus med deres midler, som så bliver sidstnævntes ejendom. Du kan således købe en lejlighed på afbetaling og afdrage på gælden inden færdiggørelsen af byggeriet. Men det er ikke alle de muligheder, som fælles byggeri giver. Hvad parterne i transaktionen har brug for at vide om denne proces, hvad skal man være opmærksom på - læs videre.
Nuancer
I teorien er alt enkelt og klart, men i medierne er denne proces dækket på en negativ måde. Hvorfor sker det? Transaktionens parters interesser er beskyttet af lov om delt byggeri, som blev vedtaget tilbage i 2004. Han indførte strenge krav til udviklere. I øjeblikket er dette det eneste reguleringsdokument, der regulerer delt byggeri. Hvad skal kunden vide, når han indgår en kontrakt?
Udvikleren og genstanden for transaktionen. Hvis virksomheden har væretopererer på markedet, har en række implementerede formål, så kan den betragtes som kontraktpartner. At kontakte ikke-verificerede organisationer, især folk, der laver en aftale for første gang, er ikke det værd.
Loven "om delt byggeri" nr. 214 gælder kun for kontrakter af samme navn. Enhver anden formulering er ikke tilladt. Hvis bygherren foreslår at underskrive "Investeringsaftalen", så forsøger han at undgå spredningen af kravene i sådanne bestemmelser: loven "om delt byggeri", den føderale lov "om forbrugerbeskyttelse".
Før du attesterer dokumenter, skal du bede virksomheden om en byggetilladelse, finde ud af, hvor projekterklæringen er placeret, og læse den. Ved lov er offentliggørelsen et obligatorisk krav for udvikleren.
Den fælles byggeaftale anses for indgået fra tidspunktet for statens registrering. Ellers vil den blive betragtet som ugyldig. Papiret skal indeholde en beskrivelse af objektet, fristen for overførslen, omkostningerne og proceduren for betalinger, en garanti.
Tjek dokumenter
FZ bestemmer, at en virksomhed kun kan rejse midler efter at have opnået tilladelse, udgivet en projekterklæring og registreret ejerskab. Hvis mindst én af disse betingelser ikke er opfyldt, kan borgeren kræve tilbagebetaling med renter. De er beregnet til det dobbelte af refinansieringsrenten. Selskabet skal ifølge kontrakten opføre en ejendom inden for en nærmere fastsat frist, og efter indhentet tilladelse frastatslige organer til at overdrage det til deltageren i transaktionen. Den anden part accepterer at betale den aft alte pris og acceptere genstanden (hvis autoriseret).
En skriftlig kontrakt om egenkapitaldeltagelse i byggeriet skal registreres. Først derefter træder den i kraft. Inden en borger underskriver dokumenter, har en borger ret til at gøre sig bekendt med sådanne papirer:
- udviklerens konstituerende dokumenter;
- certifikat for statsregistrering;
- certifikat for skatteregistrering;
- godkendte årsrapporter for de seneste tre forretningsperioder;
- revisionsrapport.
Forbedre transaktionssikkerheden
Fra 2014 træder normen i den føderale lov "om forsikring af udvikleransvar", som gælder for delt byggeri. Hvad betyder det? I tilfælde af misligholdelse eller konkurs i virksomheden, vil en person være i stand til at returnere pengene. Under statslig registrering af dokumenter skal bygherren levere en ansvarsforsikringskontrakt eller garanti. Tidligere var det muligt at stille sikkerhed som sikkerhed for transaktionen.
Forsikringsnuancer
Kontrakten indgås til fordel for modtageren - en borger eller juridisk enhed, hvis midler blev indsamlet til byggeri.
Forsikret hændelse - fuld eller ukorrekt opfyldelse af udviklerens forpligtelser, hvilket bekræftes af en domstolsafgørelse.
Dokumentets gyldighedsperiode svarer til den, der er angivet i den fælles byggeaftale. Men modtageren kan modtage kompensation selv to år efter udløbet af overdragelsen af lokalerne. Minimumsforsikringssummen beregnes ud fra boligomkostningerne. Men det kan ikke være mindre end markedsprisen.
Det er sådan, bygningsegenkapital er sikret. Den føderale lov giver også mulighed for følgende afregningsprocedure:
1. Der blev underskrevet en garantiaftale. Hvis bygherren ikke har opfyldt sine forpligtelser eller ikke har givet et forståeligt svar inden for den aft alte frist, så kan bygherren henvende sig med et tilsvarende krav til garantbanken.
2. Transaktionen var sikret ved en forsikringsaftale. Den begunstigede skal henvende sig til selskabet eller det gensidige forsikringsselskab (OVS) inden for den angivne forældelsesfrist for pantegenstanden. Loven foreskriver, at betaling skal ske senest tredive dage fra datoen for indsendelse af dokumenter. Samtidig er tilstedeværelsen af bygherrens gæld til forsikringsselskabet ligegyldig. Denne regel gælder kun for kontrakter indgået efter 2013.
Metoder til at sikre forpligtelser
Vi har allerede overvejet, på hvilke måder (i henhold til loven) kunden kan returnere de brugte midler. Tilstedeværelsen af denne klausul i kontrakten garanterer dog ikke betaling af kompensation. Der kan indtastes forskellige betingelser og klausuler i dokumentet, ved hjælp af hvilke du kan udskyde tidspunktet for opfyldelse af forpligtelser. Og alle disse"hvis" må ikke gå ud over loven.
Når byggeriet går langsomt eller ikke starter i længere tid, kan bygherren uden at afvente fristen kræve dokumentet ophævet i retten. Denne mulighed er givet, hvis:
1) der var en opsigelse eller suspension af opførelsen af et hus, som omfatter et fælles objekt, under tilstedeværelse af omstændigheder, der indikerer, at objektet ikke vil blive overført til transaktionsdeltageren inden for den periode, der er angivet i dokumentet;
2) der er mere væsentlige ændringer i projektdokumentationen, herunder en væsentlig korrektion af størrelsen af delingsobjektet;
3) der er et fald eller en stigning i det samlede antal lejligheder, der er inkluderet i den nye bygning.
Hvad skal du ellers vide om delt byggeri?
Datoen for ibrugtagning af objektet skal tydeligt angives (f.eks. "senest den 15/10/14"). Meget ofte bruger udviklere reklamesætningen: "i IV-kvartalet af 2014." Denne formulering er forkert. Efter to måneder fra den angivne dato kan aktionæren ensidigt opsige fællesentrepriseaftalen. Det eneste du skal gøre er at sende en skriftlig besked. Udvikleren er forpligtet til at returnere de modtagne penge til kundens konto inden for 20 kalenderarbejdstimer og betale ham bøder. Eller indbetal dette beløb på et depositum, der åbnes i aktionærens navn.
Den samlede pris for lejligheden angivet i dokumenterne er beregnet ud fra prisen pr. kvadratmeter bolig multipliceret medværelsesareal. Disse numre bør også være anført. Det er også værd at være opmærksom på beskrivelsen af boligarealparametrene: placering, etage, adresse, område, antal værelser. Garantiperioden for den opførte lejlighed er 5 år.
Når du studerer dokumenterne, er det værd at være opmærksom på, fra hvilket tidspunkt interessehaveren skal betale brugs- og driftsomkostninger. Hvis dette punkt er fraværende, opstår forpligtelsen fra det tidspunkt, hvor akten om accept og overdragelse af lejligheden underskrives, og ikke ibrugtagning.
Uundgåelige problemer?
Nogle gange "glemmer" udviklere med vilje at inkludere nogle af elementerne i dokumentet. Men bygherren kan opleve væsentlige tab, selvom Fælles Byggeaftalen er korrekt udført. Hvad betyder det? Udvikleren kan overdrage ejerskabsrettigheder til en anden juridisk enhed. I dette tilfælde vil han sælge ham rettighederne til alle lejlighederne praktisk t alt til kostpris. Derefter tildeler formidleren til markedsprisen dem til aktionærer. Ved første øjekast burde der ikke være nogen problemer. Ved risiko for ufærdigt byggeri eller bygherrens konkurs kan interessehaveren dog fremsætte krav baseret på det i kontrakten angivne beløb. Men lejlighederne blev solgt til kostpris, ikke markedspris.
En anden almindelig ordning
Registrering af delte byggekontrakter tæller ned i det øjeblik, de træder i kraft. Men meget ofte bruger låntagere en anden ordning. De tilbyder at underskrive en foreløbig kontrakt. Den indeholder næsten de samme varer som igrundlæggende bortset fra oplysninger om ikrafttrædelsen. Sådanne dokumenter er ikke underlagt obligatorisk statsregistrering. I dette tilfælde kommer parterne til en mundtlig aftale om, at den anden deltager straks betaler alle pengene for lejligheden. Bygherren forpligter sig til at indgå hovedkontrakten om egenkapitaldeltagelse i byggeriet engang i fremtiden. Aktionæren er sikker på, at transaktionen er udført korrekt. Men denne "grå" ordning tager kun dokumentet uden for lovens anvendelsesområde.
Her er endnu en populær manøvre. Bygherren indgår en aftale med køberen, hvis genstand ikke er pligten til at overdrage ejendom til aktionæren, men noget andet: finansiering af investeringsaktiviteter, overdragelse af ret til at kræve lokaler o.lign. Det vil sige, at hele essensen af dokumentet er bestemt af dets indhold. Men på krav fra aktionæren kan retten gøre det ugyldigt, da dokumentet faktisk blev oprettet for at unddrage sig ansvar i henhold til lov nr. 214.
Om morgenen - registrering, om aftenen - penge
Aftalen anses for først at være trådt i kraft efter indtastning af dens data i Rosreestr. Indtil dette øjeblik har udvikleren ingen ret til at acceptere penge. Så dette øjeblik skal registreres i dokumentet. Det er ikke værd at tro på medarbejdernes udtalelser om, at dokumenterne vil blive registreret "af hele flokken" senere, men der er brug for penge til byggeri nu. I sjældne tilfælde er sådanne forsikringer sande. Overførslen til afdelingen af hvert dokument separat tager meget tid. Men klienten kan blive snydt. Derfor er det bedre at spille sikkert og vente, indtil aktietransaktionen er registreret.konstruktion. Udvikleren kan insistere på forudbetaling. Men i dette tilfælde skal du bede om at vise kontrakten for dette objekt, som blev indgået på lignende måde. Det registrerede dokument har et stempel, et segl, underskrift fra den ansvarlige for Rosestra og et nummer. Hvis transaktionen blev bet alt med midler fra realkreditlånet, skal dette fremgå af hæftelsens segl.
Ofte ønsker udviklere ikke selv at omgå loven og modtage penge, før papirarbejdet er færdigt. Men i dette tilfælde har de brug for yderligere garantier. For eksempel et åbent remburs i en bank. Kunden bidrager med midler til det på tidspunktet for kontraktens underskrivelse. Men bygherren får først adgang til dem, efter at egenkapitalandelen i opførelsen af huset er registreret. Denne foranst altning garanterer samtidig kundens solvens og giver dig mulighed for at overholde loven.
Accept af objektet fra udvikleren
Hvad har du brug for at vide om delt byggeri på tidspunktet for idriftsættelse af en lejlighed?
For det første bør denne proces behandles med overvejelser. Afklar alle spørgsmål, før du underskriver dokumenterne. Alle identificerede mangler skal afspejles skriftligt i handlingen af manglende overholdelse af objektet. Bygherrens forpligtelser i henhold til loven anses for opfyldt fra det øjeblik, dokumentet om accept og overdragelse af lokalerne er underskrevet. Deltageren har ret til at kræve vederlagsfri afhjælpning af mangler eller reduktion i transaktionsprisen. Hvis defekter blev identificeret allerede under driften, er udvikleren forpligtet til at kompensere klienten for deres eliminering.
For det andet, giv ikke efter for overtalelse. Nedenfor er de mest almindeligeudviklere handlingsplaner rettet mod at lægge pres på klienten:
- de beder om at underskrive papirer, for at sikre, at alle problemer vil blive rettet senere;
- hævder, at de vil udarbejde en "anden handling", der vil afspejle alle krav;
- truer med, at klienten i tilfælde af overtrædelse af papirbetingelserne skal betale en bøde for at afvise objektet.
Kompetent hjælp
Der er mange nuancer, du skal være opmærksom på. Derfor er det bedre at søge hjælp fra en specialist, der ved, hvordan man korrekt udarbejder dokumenter til delt konstruktion, hvad du har brug for at vide og tage i betragtning i hvert trin af transaktionen. Specialiserede specialister yder assistance på følgende områder:
- Vælger en udvikler, kontrollerer hans dokumenter.
- Følg proceduren for underskrivelse af papirer: analyser kontrakter, rådgiv om mulige risici, forhandle ændringer i betingelser.
- Forbered og indsend dokumenter til registrering.
- Ved følge klienten ved accept af genstanden, regulering af spørgsmål om lokalernes mangler, frister, betaling af bøde, herunder i retten.
- Udarbejd opsigelsen af dokumentet: kontroller tilbagebetalingen af det bet alte beløb, inddrivelse af bøder, renter for brug af lånte midler samt kompensation for tab ud over bøden (betaling for advokatydelser)). På lignende områder ydes der bistand til at opsige en foreløbig aftale, en investeringsaftale, et lån osv.
Konklusion
Du kan købe en lejlighed på det primære marked ved at udfylde delt byggeri. Hvad skal en erhvervsdrivende vide? Mange nuancer. Startende med reglerne for at vælge en passende låner og slutter med funktionerne ved at udfylde et acceptcertifikat. Derfor er det bedre at bruge en erfaren advokat, som vil ledsage klienten i alle faser af transaktionen.
