Hvad er byggeriet i gang? I tider med ustabil økonomi bliver en række genstande, der bygges under entreprisekontrakter, "fastfrosset" i byggefasen. Dette sker af forskellige årsager - mangel på økonomi eller byggematerialer osv. I sådanne situationer kan vi tale om igangværende byggeri
Ufinished Construction - Definition
Hvad er disse objekter? Den nuværende lovgivning indeholder ikke en direkte definition af dette begreb. Den Russiske Føderations civile lovbog i dens artikelnummer 130 (del 1) henviser til fast ejendom (fast ejendom) alt, der er forbundet med jord (undergrund, jordlodder osv.). Hovedtræk ved en fast genstand er, at den ikke kan flyttes uden at forårsage uforholdsmæssig skade på dets formål. Dette inkluderer også opførte bygninger og de meget "ufuldstændige" genstande, der vil blive diskuteret. Der er kun én konklusion - den nuværendelovgivningen klassificerer utvetydigt "igangværende arbejde" som fast ejendom.
Den Russiske Føderations byplanlægningskodeks fortolker således begrebet et sådant objekt som en bygning (eller struktur, struktur), hvis byggeproces ikke er afsluttet. Dette omfatter ikke midlertidige bygninger - vi taler om kiosker, skure osv. Retspraksis viser, at dommere i specifikke tvister skal henvise til den juridiske status for genstande under opførelse, det vil sige deres juridiske regime.
For eksempel, hvis der er et allerede rejst fundament med væggene i en bygning på en grund, så er det umuligt at flytte denne genstand uden at forårsage uforholdsmæssig skade på den. Dette refererer per definition til fast ejendom. Konklusion: Når retten afgør en omstridt genstands status, tager retten først og fremmest hensyn til dets væsentlige fysiske egenskaber og først derefter - tilstedeværelsen eller fraværet af statslig registrering af rettigheder til den.
Det er ikke så simpelt
Samtidig er den retlige praksis fuld af tvister om dette spørgsmål. Viften af meninger om dette spørgsmål er meget bred. Nogle jurister betragter enhver bygning, der er i gang med genopbygning eller opførelse, som et objekt for igangværende byggeri, men som ikke har tilladelse til idriftsættelse. Denne definition tager ikke højde for den vigtige omstændighed, at processen med at bygge et objekt nogle gange kan stoppes eller stoppes af forskellige årsager.
Baseret på den seneste definition er disse egenskaber alleredekan ikke kaldes eksempler på ufærdigt byggeri. Samtidig kan de ikke henføres til helheden af byggematerialer, da nogle af dem, der er brugt i byggeriet, har mistet deres oprindelige egenskaber.
Artikel nummer 219 i Civil Code of the Russian Federation siger, at ejendomsretten skal registreres, herunder for nyoprettet ejendom, som kan klassificeres som fast ejendom. Det er under denne definition, at objekter "i gang" falder.
Hvordan genkender man "ufuldstændig"?
Lad os overveje de grundlæggende krav til et objekt under opførelse:
- At have en stærk forbindelse med det stykke jord, som objektet bygges på (med ovenstående umulighed at flytte uden at forårsage skade).
- Individuel objekttildeling.
- Tilstedeværelse af kendsgerningen af suspension, konservering eller endelig afslutning af processen med opførelse af denne bygning (struktur).
Lad os tage en endelig beslutning: et sådant objekt kan betyde en bestemt enhed af fast ejendom, hvor byggearbejde er blevet stoppet, suspenderet eller lagt i mølpose.
Anerkendelse af ejerskab af et objekt under opførelse
Hvis tidligere en sådan lovgivning blev overvejet i form af et sæt byggematerialer sammen med den investerede arbejdskraft og ikke vedrørte emnerne for civilretlige transaktioner, så med ændringerne til Den Russiske Føderations civillovbog (i sin artikelnummer 130) var de inkluderet i listen over ting, der vedrører fast ejendom. På den indledende tilstandsregistrering af et objekt i gangbyggeri, ifølge et af de mest almindelige synspunkter, bør man tale fra tidspunktet for opsigelse af kontrakten med hensyn til det.
Det er denne tilgang, der oftest er fremherskende i den eksisterende retspraksis. I den nye version af loven er registreringen af ejendomsrettigheder til sådanne genstande ikke længere betinget af behovet for at foretage visse transaktioner med dem. Hvad er konklusionen heraf? Graden af parathed af et sådant objekt refererer kun til beskrivende kriterier. Efter implementeringen af statens registreringsprocedure i overensstemmelse med proceduren fastsat ved lov, kan en sådan bygning lovligt klassificeres som et civilretligt objekt med alle de deraf følgende konsekvenser.
Det vil sige, vi kan tale om fremkomsten af et helt nyt, integreret og uafhængigt juridisk objekt. Rettighederne til et igangværende byggeobjekt registreres ved administrativ procedure på grundlag af en liste over visse dokumenter. Derudover kan en sådan ret anerkendes ved en domstolsafgørelse.
lovgivningsmæssige finesser
Sådanne sager refererer til voldgift og domstole med generel jurisdiktion. Det sværeste spørgsmål i denne kategori af tvister er, hvem man præcis skal give ejendomsretten til - til investoren, kunden eller entreprenøren. I denne situation er der mange modsætninger og juridiske nuancer. Ved behandling af denne kategori af sager accepteres en række dokumenter som bevis, der indeholder bekræftelse af ejerskab af en grund, tilgængeligheden af en byggetilladelse, et sæt design oganden dokumentation for en kapitalkonstruktionsfacilitet osv.
Desværre indeholder de juridiske normer på dette område af relationer en række modsætninger, og derfor kan lovgivningen i denne del fortolkes i en ret bred forstand. Dette fører til misbrug fra forskellige interessenter. Det skal nævnes, at disse juridiske forhold har brug for yderligere mere detaljeret regulering for at fjerne eksisterende huller i retsakter og opnå enhed i eksisterende retspraksis.
Lad os tale om en bygning i gang
For at kunne registrere en ufærdig konstruktion skal grunden, hvor den udføres, ejes, forpagtes, eller dens ejer skal have ret til nedarvet livstidsbesiddelse eller evig brug. Ifølge definitionen (tilbagekaldelse omfatter fast ejendom alt, der er fast forbundet med grunden og ikke kan flyttes uden at forvolde uforholdsmæssig skade på genstanden), følger det, at besiddelse af en kapitalfond er et ufravigeligt krav for en genstand, der gør krav på en sådan. en titel.
Et objekt under opførelse kan pr. definition ikke være genstand for en kontrakt i en sådan kontrakt, hvis gyldighed ikke er blevet opsagt. Ellers (Civil Code of the Russian Federation, artikelnummer 740) har entreprenøren fortsat ret til at fortsætte arbejdet, det vil sige, at rettighederne for såkaldte tredjeparter vil finde sted. Som lov nummer 122-FZ angiver i sin artikel nummer 25, ejerskabet af en sådan ufærdig konstruktionumuligt uden byggetilladelse, et projekt med en detaljeret beskrivelse af objektet og dokumenter, der regulerer rettighederne til en grund.
Hvis alle ovenstående betingelser er opfyldt, har ejeren af den "igangværende" al mulig grund til at udstede et kapitalbyggeobjekt i ejendommen. Indtil de er registreret, vil enhver transaktion relateret til objektet ikke blive betragtet som gyldig ved lov.
En anden vigtig pointe er at formalisere retten til den grund, der er besat af "ufærdige", korrekt. Artikel nummer 222 i Den Russiske Føderations civile lovbog siger, at hvis fast ejendom blev bygget på en grund, der ikke er beregnet til dette formål, får den status som uautoriseret konstruktion. At erhverve ejendomsretten til en sådan er i dette tilfælde umuligt, og den opførte genstand er genstand for nedrivning.
Hvilke dokumenter kræves for registrering af igangværende byggeri?
Pakken med nødvendige papirer består af:
- Ansøgning om registrering af et objekt under opførelse (ejendomsrettigheder til det).
- Identifikationsdokument.
- Kvitteringer for betaling af statsafgift.
- Dokumenter for et stykke jord - bevis for ejerskab eller lejeaftale.
- Tilladelser fra relevante myndigheder til at bygge videre på dette særlige websted.
- Beskrivelse modtaget fra BTO-myndighederne (teknisk plan for byggeriet i gang).
Hele pakken af dokumenter indsendes til registreringskammeret.
Hvordan går dettransaktioner med sådanne objekter?
Som allerede nævnt betragtes et korrekt udført objekt med "igangværende arbejde" som fast ejendom. Det er grunden til, at enhver transaktion for køb eller salg af igangværende byggeri ligner en transaktion med enhver anden fast ejendom. En køber, der ønsker at købe et "igangværende arbejde", skal være opmærksom på følgende punkter:
- tilgængelighed af dokumenter, der bekræfter registreringen af objektet;
- tilstedeværelsen af myndighedernes beslutning om tildeling af jord til byggeri;
- planen for det ovennævnte byggeobjekt i gang;
- tilgængelighed af al nødvendig dokumentation (tekniske og designmæssige skøn);
- dokumenter, der bekræfter opsigelsen af kontrakten for opførelsen af anlægget.
Alle data med egenskabens karakteristika, herunder dens placering på webstedets område, skal angives i kontrakten om salg af fast ejendom.
En lignende kontrakt er udarbejdet efter en strengt defineret model, som er forpligtet til at blive overholdt af alle deltagere i transaktionen.
Funktioner ved udarbejdelse af en kontrakt for salg af "ufuldstændige"
- Den skal udfærdiges skriftligt med statslig registrering. Hvis kontraktens form ikke overholdes, fører dette til dens ugyldighed.
- Som ved enhver transaktion skal detaljerne om parterne i kontrakten angives - med pasdata, bopælsadresser osv.
- Kontraktens emne skal være klart defineret, dvs. de data, der er indeholdt i denskal gøre det muligt med nøjagtighed at fastslå salget af, hvilken bestemt genstand der er tale om. Sådanne data omfatter primært adressen, hvor bygningen er placeret.
Det er nødvendigt at tage højde for, at der er både "byggeri" og "postadresse". "Bygnings"-adressen er angivet i byggetilladelsen og bestemmer stedet, hvor grunden til opførelsen af objektet er tilvejebragt. "Post"-adressen matcher muligvis ikke den. Det kan kun tildeles huset efter afslutningen af acceptkommissionen. Sådanne uoverensstemmelser bør tages i betragtning, når der udarbejdes dokumentation for den planlagte erhvervelse.
Blandt andet skal prisen på objektet angives.
Skal være opført i detaljer rækken af personer med ret til at bruge.
Retten til den ejendom, der sælges af tredjeparter, skal respekteres. Ved en handel er det sælgers ansvar at give køber besked herom. Vi kan tale om lejernes, lejernes rettigheder, eksisterende sikkerhed eller livstidsbrug. I tilfælde af manglende opfyldelse af sådanne forpligtelser har køber ret til at kræve afslag i salgsprisen eller fuldstændig ophævelse af kontrakten med kompensation for alle tab.
Den endelige overdragelse af fast ejendom mellem sælger og køber med dennes accept af sidstnævnte finder sted på det tidspunkt, hvor parterne underskriver den såkaldte. overdragelsesbrev.
Hvilke objekter betragtes som uautoriserede bygninger?
Ifølge loven kan alle bygninger, strukturer, huse,opført på grunde, der ikke er afsat til disse formål, oprettet uden opnåede tilladelser hertil, bygget med en væsentlig overtrædelse af byplanlægning og andre normer og regler. Hvis mindst et af de ovennævnte skilte er til stede, er konstruktionen klassificeret som uautoriseret konstruktion. Erhvervelse af ejendomsretten til det er umuligt undtagen i tilfælde af en afgørelse herom fra en retsmyndighed.
Hvilke dokumenter bekræfter slutningen af byggekontrakten?
De kan være:
- Aftale mellem parterne eller en domstolsafgørelse om at opsige en sådan aftale.
- Accept og levering af anlægget efter entreprenørens færdiggørelse af et bestemt trin af arbejdet, sammen med en aftale om at suspendere den videre drift af kontrakten.
- Andre dokumenter om opsigelse af kontraktlige forhold på en lovlig måde (vi kan tale om umuligheden af opfyldelse, likvidation af entreprenøren osv.)
Hvis opførelsen af et ejendomsobjekt blev udført af flere personer, kunne der indgås en simpel partnerskabsaftale mellem alle deltagere i byggeriet. I dette tilfælde taler vi om fælles delt ejerskab af det angivne objekt. I tilfælde af at tiltrække finansielle ressourcer fra investorer af udvikleren, taler vi om kundens manglende opfyldelse af kundens forpligtelser over for investorer på grund af umuligheden af at fuldføre byggeriet. Så har investorer ikke rettigheder til en bestemt del af objektet.
Hvordan laver man en boligbygning "ufærdig"?
Hvis du ønsker at formalisere dit objekt for byggeri i gang (boligbygning)Derfor bør du besøge adressen, hvor den territoriale afdeling for byplanlægning og arkitektur er placeret. Glem ikke at tage en pakke med dokumenter med dig, bestående af:
- Ansøgninger om registrering eller idriftsættelse.
- pas (andet identifikationsdokument).
- Nødvendige dokumenter til jord.
- Alle nødvendige tilladelser og godkendelser til udviklingen af dette websted.
- Projektet for byggeriet af dit sommerhus.
- Specifikationer vedrørende levering af anlægget med forsyningsselskaber.
- Kvitteringer for betaling af statsafgift.
- Matrikelpas til din bygning.
Sidstnævnte indeholder kort information om huset under opførelse med en grafisk plan over området. Et sådant dokument skal nødvendigvis indeholde et matrikelpas for det sted, hvor huset er placeret. Hvis huset sælges uden et sådant pas, vil transaktionen ikke blive gennemført. I dette tilfælde kræves der ikke et teknisk pas til et ufærdigt byggeobjekt, men som et bilag til matrikelpasset skal der være en teknisk plan for ethvert hus, også ufærdigt.
Hvad skal man gøre, hvis der mangler dokumenter?
Hvis du prøver hårdt, er det muligt at udarbejde en "ufuldstændig" selv i mangel af de nødvendige papirer. I denne situation skal du opføre dig, som om byggeriet af sommerhuset lige er begyndt. Den trinvise handlingsplan består af:
- Skriv en ansøgning til alt nødvendigttilladelser, uden hvilke du kun vil være en uautoriseret udvikler.
- Afgiv en ordre på et færdigt husprojekt, der ligner det opførte, med dets obligatoriske godkendelse.
- Udarbejdelse af en teknisk plan for bygningen sammen med en repræsentant for BTI.
- Bestil objektets pas ved matrikelkammeret.
Med hele pakken af dokumenter indsamlet, bør du gennemgå registreringsproceduren i afdelingen for arkitektur og byplanlægning.
Som et alternativ er det muligt at skrive til BTO-myndighederne en ansøgning om registrering af medarbejderne i kontoret for objektet - dit ufærdige hus. Dette er en ret dyr mulighed, men det sparer dig tid og nerver.
Hvis vi taler om en ufærdig dacha, er pakken af dokumenter noget forenklet - du kan ikke fremvise en byggetilladelse og begrænse dig til en matrikelplan. I tilfælde af opførelse af et sommerhus eller et landsted skal pakken med dokumenter være komplet.
Det er muligt at lette udførelsen af alle nødvendige papirer i tilfælde af bestilling eller køb af et standardprojekt af et sommerhus fra et betroet byggefirma.
Hvordan overføres igangværende byggeri?
Som i tilfælde af et gennemført objekt, sker overførslen ved at udarbejde og underskrive den relevante handling, kaldet overførsels-acceptbeviset. Når det drejer sig om igangværende byggeri, der kræver færdiggørelse eller færdiggørelse af visse arbejder (f.eks. efterbehandling), skal hele sammensætningen af sådanne ufuldkommenheder afspejles i den kontrakt, der er underskrevet på accepttidspunktet.
Baseret påaf det godkendte acceptcertifikat kan det arbejde, der er udført i henhold til kontraktvilkårene, endeligt betales.
Om rettighederne til "igangværende arbejde"
Det er ingen hemmelighed, at situationen på byggemarkedet i de seneste år og årtier har været økonomisk ustabil. I dette tilfælde, af alle typer byggeri i gang, taler vi om ikke-kommerciel fast ejendom, det vil sige boliger. Talrige sager fra praksis viser, at udviklere meget, meget ofte, i nærvær af økonomiske problemer, forsøger at forsinke processen med at overføre faktisk konstruerede lokaler til ejere af aktier. Nogle gange vælger de helt at gå konkurs.
Hvad skal en aktionær gøre for at beskytte deres egne legitime interesser? I en sådan situation vil muligheden for at anerkende sit ejerskab af den ejendom, der er en del af genstanden for igangværende byggeri (andel), komme til undsætning. For at gøre dette skal du gå til retten.
Når der indsamles dokumenter til indgivelse af et krav mod en udvikler, der ikke har opfyldt sine forpligtelser, skal der tages hensyn til en række punkter:
- Sådanne kategorier af sager behandles af domstolene på stedet (territori alt) for det pågældende delte byggeobjekt.
- Antyder faktisk gennemført, men ikke sat i drift objekt. Hvis bygherren spiller for tid (det vil sige, vi taler om en forsinkelse i udførelsen af sine egne forpligtelser), kan denne omstændighed ikke tjene som grundlag for en retsanke med det formål atanerkendelse af aktionærens ejerskab af objektet.
Nogle gange er der i retspraksis (som en undtagelse) eksempler på, at ejendomsretten til en andel af en genstand blev anerkendt, når beredskabsgraden af en genstand under opførelse var fra 75 %. Men disse tilfælde kan snarere betragtes som en undtagelse. Sandsynligheden for at opnå en tilfredsstillende retsafgørelse er stor i sagen, hvor færdiggørelsesgraden af den bygning, der er under opførelse, er 90 % eller højere. Desuden er det en direkte interesse for ejeren (sagsøgeren) at give retten bevis for husets parathed.
Også:
- Aktionæren kan i sin påstandserklæring ikke kræve anerkendelse af ejendomsretten til hele genstanden for det "igangværende arbejde". Hans ret er kun at kræve en forholdsmæssig del af genstanden, angivet i kontrakten indgået med bygherren. Ofte udarbejder juridisk analfabeter ejere et krav om anerkendelse af ejerskab af en "lejlighed", "garage" eller "bilplads". Det skal her præciseres, at indtil en enhed med delt byggeri er officielt sat i drift, kan den i juridisk forstand ikke betragtes som en fuldgyldig fast ejendom.
- Fremkomsten af denne ejendomsret er kun mulig for et objekt, der er tilgængeligt, hvis placering i objektet under opførelse (bygning, hus) tydeligt kan identificeres. Dette gøres baseret på vilkårene i kontrakten og den tilgængelige projektdokumentation.
- Aktionæren har kun ret til at gå til retten med et sådant krav i tilfælde af fuldopfyldelse af egne forpligtelser i henhold til kontrakten med bygherren med hensyn til betaling.
I tilfælde af konkursbehandling mod bygherren er anerkendelse af en sådan ret til en lejlighed eller anden delt byggeri kun mulig, når der foreligger tilladelse til at sætte den i drift, og parterne har underskrevet et overdragelsesbrev før den dato, hvor voldgiftsretten indgav konkursbegæring.
